消费话题——买房

 2010年08月25日    638次    0条     

       能拥有自己的住房,是许多人的梦。但高昂的房价,对工薪阶层来说是压在头上的“三座大山”之一;房地产买卖中种种损害消费者利益的行为,依然是我们心中永远的痛。
       有人说,中国人讲究面子,而外国人讲究生活质量,所以,中国房地产商总是把自己的房子炒作成最好的,外国房地产商卖的却是无微不至的服务。

买房 消费者怎样做上帝
本报记者 姜泓

房价、服务:一比吓一跳
       在市场经济中,购买力应与物价相适应。那么,一个人均收入2万美元的国家的房价,是不是应当比一个人均收入1000美元的国家的房价高许多倍呢?
       在美国,大多数为工薪阶层提供的住房都在郊区,每栋住房占地多在两三亩地。可以想像,如此大的宅院,停车房、花园、游泳池都是没有问题的。房子多为两层,建筑面积在200—300平方米。这样的房子售价多在20万—30万美金。如果把这样的房价与美国人的收入相联系,比价是1∶1,也就是相当于人民币200万元。对于年收入在五六万美元(这是美国工薪阶层的中等收入),双职工收入在十多万美元的家庭,年收入与房价之比也不过2∶1。在中国北京,二三百平米的房子得250万元以上。250万,工薪阶层得挣几辈子?再有就是,这样的住宅占地面积在中国是难以想像的。城市就不说了,中国农村的宅基地,0.3亩就算是很大的农家院了。
       也许有人在考虑中美房价差别时,会加入汇率、人口等因素的影响,那再比比中美购房中的服务水平。
       由于信息共享,美国房地产商的推销名单上,早就有了你的名字。你的收入情况,你的信用程度,在你第一次和他们见面的时候,他们早就一清二楚。你只要一个电话,他们就会上门带你去看房,当然,坐车是免费的。而你若不满意,不买他们的房子,他们仍然会彬彬有礼,不厌其烦。即使你已经买房,并住了进去,可你对房子不满意,或是发现有更便宜、结构更合理、地理位置更让你满意的房子,你还可以很方便地退房,无需什么理由。“不满意”三个字就是理由,无需再作什么解释。在美国,“不满意就退货”在买房上同样适用。
       在我国国内,买房前售房小姐舌绽莲花,消费者过足了上帝的瘾,但一旦签合同付了款,你就马上沦落到孙子的地位。

贷款:最长40年
       大部分美国人在工作几年以后,以房屋抵押贷款的方式购买住房,贷款期限一般是15—30年。这样,到他们准备退休的时候,房子就成了他们家庭资产中最主要的部分。在美国买卖房子、申请贷款都很容易,到处都有房屋贷款公司、银行急着给你贷款,只要你的信用好,很容易就拿到全部房款的80%,甚至100%的贷款,利率也不太高,15年期的贷款固定年利率在7%左右。而且,如果你供不起房子了,可以把房子连同贷款一起转让,让后来者“接力”还钱。
       英国是住房金融出现比较早的国家之一,已有200多年的历史。只要有职业和工资收入,任何人都可申请抵押贷款。签订贷款合同之前,贷款人必须在所贷款银行或其他银行有相当于贷款额10%的存款。从借款期限和金额来看,通常从5年到25年不等,最长的有30年期,一种与养老金挂钩的贷款可达40年。贷款金额一般为准备购买住房价格的70%到90%,不同机构略有不同,大致为个人年收入的3.5倍。如果夫妻共同买房,则是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或双方收入相加的2.75倍。贷款买房时还必须通过律师并交付1%到4%的印花税。目前,英国人拥有房产的人数已经超过70%,其中大部分都是抵押贷款户,因此住房房契也都暂时被“保管”在提供抵押贷款的银行内,住房也只能等到还清贷款之后才能真正成为自己的财产。
       在加拿大,购房者把银行出具的认可信递交代理律师和房产公司,就可以选房子和定购房子。交了押金的房子,房产公司不会再出售给其他人。房子竣工(CLOSING DAY)后,正式交款。购房者交款时可以提取他的养老金,每人约2万加元。一般人手上不可能有很多现金,因此采取分期付款者居多。分期付款的期限有长有短。短则5年,长则25年、30年。通常的首期付款要付足总房价的25%,这样就不用再交保险费。

律师、经纪人:国外很普遍
       有消息称,上海将把市民买房请律师陪购写入“商品房交易管理措施”的相关规定里。律师陪购无疑成了一剂能够提前化解房产纠纷、防患于未然的良药。然而,居高不下的房价,还要加上律师陪购不菲的费用,买房人难免还是要斟酌一番的。在上海,购房请陪购律师的消费者少之又少,还曾发生过消费者因为请了陪购律师,花费数千元却没有得到相应的服务而提出投诉的案例。新房销售绝大多数营销公司请了律师,中介公司在做二手房买卖时,基本上不可能提供这种服务。而在欧美国家,中介和律师楼都在一起,形成一条龙服务;消费者购房时,一般都会请律师或房地产代理商。
       在国外,经纪人的主要作用是保证客户的利益不受任何损失,好的经纪人可以提供最好的银行利息。买房前,要找验屋师验屋,还要找律师帮助办理所有相关的法律文件。好的经纪人可以给买房人推荐有经验、收费低的律师和验屋师,因为经纪人提供的信息在法律上是准确无误的。买卖双方要签的合同是由买方经纪人写的,写好后,卖方可以修改。有经验的房地产经纪人能写出好的合同,从而给买方带来很大利益。好的经纪人还可以根据买方的经济状况和买房需求,帮助选择地点、价格和房屋类型,并提供好的首期款和银行利息。
       很多新西兰人是通过中介购房的。中介公司注重口碑,而当地人也信任广告,根据广告去申请中介服务,服务商会带着购房人前往查看,确定意向后,剩下事就交由中介负责,你只等着交钱住进去就行了。有买房子让人信任的中介,还有卖房子卖得好的中介。开发商将房子盖好后,也委托卖房卖得好的中介公司把房子卖出去。当地的开发商很少自己卖房子,而且像国内这样大面积开发的项目基本也没有。

甲方的困境

姜泓

       中国房地产十几年的发展过程,也是消费者法制观念的普及过程。消费者以前天天与市场打交道,但那不过是买包盐打瓶醋,现在突然在购房合同里被尊称为甲方,难免有点犯怵。面对一脸专业的乙方,我们才知道自己对市场经济的游戏规则懵懵懂懂。
       在商品房买卖日益增多的同时,消费者与房地产商发生纠纷也日趋突出尖锐,成为投诉的一大热点。买房不是去买一棵青菜,商品房已经成为城市家庭选择的最大件消费品,你不想在以后的十几二十年里为房地产商和银行打工的同时,还对花巨款购买的住房后悔不迭吧?
       从商品房投诉的情况看,一个共同的特征就是消费者往往在不经意间落入开发商的合同陷阱。虽说现在已经有了示范文本,但怎么看怎么有点像高考试卷——全是填充和选择,末了还附加几道简答、论述题。带回家去细琢磨、查资料,不耻上问下问左问右问,最后请教律师,如果幸运地没有被折腾糊涂,就是发现自己的半只脚已经踩在陷阱边缘。签购房合同,就好比是一个五六岁的孩子和一个四五十岁的成年人签合同,卖了你你还帮着数钱呢。
       按揭的事也是头一遭。盘算一下自己的盈利能力和偿债能力,深刻反省一下自己的信用、品行,再严肃地审视一下自己的自信,这才敢一本正经地找银行办抵押、担保。贷款到账,是不是有当了老板的感觉,像是在做项目融资。
       做了甲方,在买房中学会了签合同、融资金还不够,还要学会识别虚假广告,检测房屋质量,丈量面积缩水,与物业管理磨嘴皮子。等到历经磨难,耗去无数时间、精力,搬进属于自己的房子时,你已从一无所知的甲方升级为一名购房专家,可以为后来者指点迷津了。你是不是觉得很累,是不是从此害怕涉足房地产市场,担心上当受骗,花钱买陷阱?与已购房者相比,潜在的购房者对房地产市场存在的担忧才是更为严重的。
       做甲方不容易,下了水才开始学游泳,动不动就会呛着。谁让我们国家在房地产方面法律滞后,而消费者又不能指望着法律完善以后再买楼。其实,不管是买车还是买彩电,我们都不可能指望法律完善了再去消费。在现有的法律环境下,我们能做到的只有请个律师或者行家,防止上圈套,减少不必要的损失,做个明明白白的甲方。

美国:宁可跑远路也要住大房
       2002年,美国人花在上下班路上的时间平均为24.3分钟,而1990年只有22.4分钟。许多美国人都认为,要住大房子,自然就得住在远地方,他们能接受这种代价。往返时间的加长并不是交通堵塞的结果,这越来越反映出,人们为了住好房,心甘情愿把更多时间花在路上。
       10年来,中等大小的住宅从平均为5.2个房间增加到5.8个房间,有8个或8个以上房间的住宅从13.2%增长到14.6%。有8个房间的住宅通常包括4间卧室(这种风格在郊外的高级住宅区越来越常见)。去年,共有1700万个家庭住在这样的房子里,而1990年的数字为1350万。与此同时,小房子的比例逐渐缩小。有一至四个房间的住宅从35.2%降至33.2%。人们纷纷购买更新更大的房子,这些房子设施豪华,装有花岗岩厨房操作台、不锈钢炉和大理石贴面的卫生间。

英国:年轻人买房难
       近年来,英国特别是首都伦敦地区的房价一路看涨,目前已成为世界上年度房价涨幅最大的地区。初次在伦敦买房的业主支付的平均房价接近20万英镑(约合33万美元),但英国人的人均年薪还不到4万英镑(约6.7万美元)。这让刚刚参加工作不久的年轻人想买上房子非常困难。飞涨的房价让伦敦许多有较高收入的年轻人被迫跑到远郊或周边城市购买住房,有的人甚至被迫放弃了在伦敦市区的工作。
       据分析,造成伦敦房价飞涨的原因有很多,包括家庭子女长大成人后“另起炉灶”以及老年人寿命越来越长,造成住房需求量急剧增长;另外,银行贷款利率达到50年最低,促使不少有钱人贷款买房出租,人为地刺激了住房需求量;而大量有钱的外国人,特别是富有的东欧人涌入英国购置了大量地产也对英国年轻人买房造成了影响。加上英国严格得近乎死板的环境保护法使得开发商很难找到地皮建设新的住宅区,以满足不断增长的住房需求。

瑞典:买居住权还是买所有权
       瑞典,是一个重视国民福利的发达国家。它的居住条件十分优越,形式也多种多样。瑞典人买房可以分成两种:一种是买居住权,一种是买所有权。
       买居住权,多数是买一套居住单元的居住权,但也有很多是买独立小别墅的居住权。这种形式实际上是参加一个居住权协会,多数房子产权是属于这个组织的。买居住权时,买方需交一笔投资款,以后每个月仍需交一笔维持费用,包括管理费和供暖费等。住居住单元的费用一般比同类住房的房租低一千克郎左右。买了居住权后,房主可以一直住下去,最后搬家时,房主可以卖掉居住权,收回投资款。
       买所有权,最初投资要比买居住权多许多,一般为三到四倍,绝大多数人都要向银行贷大部分款项。房子买下后,一切都归房主所有,当然一切也都要房主自己来管理安排,包括供暖、热水、维修等。每个月的支出大部分是付利息,另一部分是房子的维修费用,还有一小部分是房产税。由于利息的一部分可以从交纳的个人所得税中扣除,因此实际交纳的利息比贷款利息要低些,但总的支出比住单元房要贵。

日本:找个丈夫一起供房
       日本地狭人稠,房价高是全世界著名的,因此买房对于年轻人来说不是个很好的选择。日本单身生活的年轻人一般是租房住,但是现在许多单身女性选择直接买房,她们改变了租房的习惯,舍得花费几百万日元买自己的房子。
       大学雇员Fumiko Tanaka有许多男友,但是她已经决定要买一套房子自己住。她最后在东京附近的川崎花费2300万日元买了一套70平方米大小的房子。她说:“我男友有过很多,但是每一个都没有坚持很长时间。我受够了那种生活,因此我决定自己买房子自己生活。”
       而Ryoko Sugiyama的情况则不同。“一年前,我突然觉得很孤独。我觉得买一间允许养宠物的房子,然后买只猫可能会好一些。”她也表示如果找到合适的对象,可以考虑与他一起供房。“我不想成为家庭主妇,但是每个人都希望能有人来一起供房,我正在找一个丈夫。”

广州人首选买房
       广州市城镇居民人均住房面积达到15平方米,近八成居民拥有自己住房的产权。在这样高的拥有率下,广州人购房仍然热情不减,有房的广州人还要再买房。调查显示,在全国一片火爆的10万元经济车,却在广州一片冰凉。在有买车计划的2.8%家庭中,选择10万元经济车的,只有25.5%,也就是说,只有0.7%的广州家庭对经济车表现出兴趣。另外53%选择11万—20万元中档车,21.5%选择20万元以上高档车。奔驰、宝马也好,夏利、奥拓也好,广州市是全国养车最贵的城市之一。除了车险按车价核算外,路桥费、停车费、政府税费、第三者责任险费等费用大头,都不会因为你是个“经济型”、“微型”就减免半分。越是“经济型”,养车相对成本越高。养得起车的人,自然是玩得起车的有钱人,不会是“经济型人”。
       在广州人眼里,买房是投资,买车是消费;房子是必需品,汽车是奢侈品。房能养房。同样是20万元的住房和汽车,首付都是六七万元,买房,租金收入大致够付月供,十多年后,房子就是你的了,以租养老也可,以租为子女交学费也可,身后庇荫子孙也可;买车,每月的养车费用,跟供一套房子差不多,十几年后报废,等于扔了套房子。(黄燕玲)

在美国买房子
       在美国毕业后找到工作,买房子便是拖家带口的当务之急。在这个地广人稀的富有国家,拥有一栋花园洋楼,是大多数有份稳定工作的家庭很快可以兑现的美国梦想。我有个老同学在法国工作,年薪上了10万美金,太太在法航,也只买得起公寓房,因为西欧地少人多;居日本更是大不易,只有美国得天独厚。
       按美国的现行税制,你为买房贷款所付的利息可以免税。当然,贷款要过了头也紧张,你还得花钱布置房间呢。我在加州圣地亚哥市认识一位老兄,拼全力贷款和付头款,买下一栋华屋,弹尽粮绝。有一段时间窗户只好用《人民日报》海外版糊住,不识中文的邻居们硬是看不懂这新款窗纸的韵味。买房的另一个好处是房屋增值。像加州硅谷、西雅图的房价,最近几年增长率达到10%以上,相当于买股票。减税加增值,多进少出,肥了房东,瘦了佃户。
       但买房子有一个最大的坏处,就是你被拴住了,换个地方住就不容易了。尽管当年的战友们一个个买房置业,蜕化变质为房东地主、革命对象,我还尽力保持晚节,留在无产阶级队伍里。终于,太太不愿意再伴我四海为家,动员我买房子了。我也心痛每年大把银子交给国税局,就动了买房之心。
       第一件事就是请房产交易代理人。有些买主愿意直接跟卖房人打交道,买卖双方可以分享本应付给中间商的约6%的回扣。我是怕麻烦,又是第一次买房,有代理人领着走,免得吃暗亏。
       太太是建筑系毕业的,虽然美国的房子这么好,她还是挑了半年,看了几十栋房子,仍没有满意的,当初挑丈夫时好像也没这么费劲。好在代理人很有耐心,有一天又打电话给太太,说有一栋房子要卖,太太这回是一见钟情。厨房是最令太太满意的,美国人有句话:“Kitchen is the heart of a house.(厨房是家庭的心脏)”我挂在嘴上的“君子远庖厨”,就成了没有心肝之说。不包括车库,住房面积有200多平方米,3口之家居住是绰绰有余。
       下一步就是讲价钱。我到当地政府去调看了在同一地区3年内邻近房子的成交价以及3年内房市的变化,定下了自己愿付的底价,并在底价上压低了一点还价。第二个讲价回合下来,我的报价就升到自己的底价;卖方连续几次降价,离我的底价差别不大,大家都劝我加点钱成了,连太太都帮卖家说话。我不让步。经济学讲,满意是在一定的愿付价格上,代价太高就不满意了。3天下来,按我的底价成交了。有我这个经济学家坐镇,买房子只是“小试牛刀”。
       接下来是检查房子,选贷款,办过户手续。检查房子很简单,花200来块钱请个专业人员,2小时内就完了。旧房子多少都会有些毛病,购房合同里要注明一定数额以下的修理费由卖方付,超过了议定费用由买卖双方协商,协商不成合同解约。
       找哪家银行贷款是看谁家当时的利率低。如果你缺钱花,或玩股票的收益率超过房屋贷款利率,你不妨把房款分30年慢慢还,把省下的钱用于吃喝或股票投资。当然,你也可以把贷款额的1%或2%付给银行,银行可以给你降低一点利率,行话叫“buy points”(买点)。这一套有公式换算,你指头一动就盘算出来了。
       很多老美买房时,要卖方代付“点费”,而不是仅在杀房价上做文章。这样做的好处是,用少付利息来降低每月房款,成交的房价又不显得低,不对房屋的增值有负面影响。
       我选的是30年还款期,不买点,想的是现在少付房钱,趁年轻时多点钱吃喝玩乐。“旧游无处不堪寻。无寻处,惟有少年心”,人老了再有钱也没心思玩了。
       付多少头款要看你了,头款可从3%—20%,要是低于房价的20%,你还得付贷款保险费,所以很多同胞愿付20%的头款。而大多数老美第一次买房时,头款低于20%,因为这个贪图享乐的民族要留下现钱来布置房间,而我辈同胞则是吃苦在先,享受在后。
       贷款搞定后,办手续是按部就班,在这个讲信誉/重合同的商业社会里,是没有太多可操心的。
       有了房子便成了地主,我感到在这个世界上有了一片属于自己的天空,身为有产阶级的我,想的就是稳定高于一切了。而一个强大的中产阶级,是美国社会长期稳定的主要因素。(王伯庆)

原文刊登于《消费日报·新消费周刊》2004年1月30日


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