消费话题——公摊面积供暖

 2010年09月10日    931次    546条     

       随着今冬供暖期的到来,针对供暖费按住宅建筑面积收取的投诉越来越多。许多消费者质疑,既然阳台没有装暖气,一些公共区域也没有安装暖气,为什么还要让自己掏钱?

楼道没供暖也收费!?
本报记者 姜泓

阳台要收供暖费
       记者就此向北京市政管委咨询。供暖服务值班人员告诉记者,北京市的供暖收费方式包括分户计量和按面积收取。按面积收取供暖费的住宅用户,都是按照房产证或购房合同中标明的住宅的建筑面积交费。即使是按套内面积购买住房的用户,其走廊、电梯等公摊面积算入建筑面积的,也应按照建筑面积缴纳供暖费。
       记者查阅了建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)和《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》,法规对“建筑面积”作出解释:商品房按“套”或“单元”出售的,商品房销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积。也就是说,套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、通风道、储藏室、壁柜等套内的使用面积和套内墙体面积以及阳台建筑面积三部分组成。其中,原设计的封闭式阳台全部计入建筑面积,其他形式的阳台则按其投影面积的一半计入建筑面积。公用建筑面积由电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、公共门厅、警卫室等以及外山墙、分割墙体的面积组成。整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和,就得到这幢建筑物的公用建筑面积分摊系数。每一户应分摊的公用面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数。
       所以,阳台不论安不安装暖气,都要计入住宅建筑面积缴纳供暖费。

合理不合情
       记者随后咨询了市热力集团值班人员,也得到相同的答复。值班人员还指出,现在部分消费者在这一问题上存在片面认识,一提到按建筑面积收费,就说既然建筑面积包括阳台,那我也要在阳台上安装暖气片。其实并不是所有的面积都需要安装暖气片。暖气片的安装是以《供暖通风与空气调节设计规范》中满足温度标准确定的,各部位有各部位的温度标准,比如卧室、客厅要达到摄氏16度以上,而储藏室、阳台这些区域一般均为不供暖区域。
       据记者了解,目前国内95%以上的集中供暖城市都是以建筑面积作为计量单位的。不仅是供暖费如此,在北京市发改委、原市国土房管局发布的《北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》中,原来按户分摊的保洁费、保安费、绿化费等费用,也采取了按建筑面积计算的标准。专家认为,拥有住房面积越多的住户,享用的服务、权益也越多,相应应该承担的责任、履行的义务也越大,付出就越多。这是物业收费遵循的原则。因此,供暖费按建筑面积收,无可厚非。
       然而,绝大部分消费者和部分律师都认为,住户没有实际享受供暖的面积,就不应该公摊。房屋所有权人既然并未享受到楼梯间、保安室等这些公共用房的供暖,以房屋的建筑面积计算收取供暖费显然是损害了他们的利益。
       在沈阳市消协点评2004年不平等格式条款合同活动中公布的9项典型案例中,建筑面积含在供暖费之内的条款被权威人士认定为不合理收费,引起社会各界争议。而上月沈阳市民孟照武更因此将供暖公司告上了法庭。孟先生认为,有的公摊面积没有供暖设备,根本不需供暖;有的虽需要供暖,但已从物业费中支付了,怎么还要业主再承担?
       一些业内人士承认,按使用面积收费并非没有可能,只要条件成熟完全有可能。其中的关键就在于分清楚哪些是属于业主应该合理公摊的供暖面积,哪些是不属于应该公摊的面积。

分户计量不容易
       在国外尤其是欧洲,主要采取集中供暖,分户计量的方式。这是20世纪70年代,在欧洲国家纷纷开展节能运动的背景下发展起来的,经过近30年的发展,已形成较为完善的供暖体制。那么,国内能否也像水电一样,对供暖进行分户计量收费呢?
       按建筑面积收费,而不是按实际消耗热量计算收取,造成了热费与热量的脱钩。随着按面积计算供暖费用的方式近年来受到越来越多的指责,分户供暖,计量收费的呼声越来越高。北京新建的小区现在都必须按照每户单独供暖的方式设计,而新的计量收费方式也正在部分小区试点。按用户实际耗热量收取供暖费,终将结束供暖收费大锅饭的局面。
       不过,推广计量收费却面临重重困难。计量收费方式涉及到房屋的设计和建筑材料的使用等多个问题,需要一整套完善的制度来配合。首先是现在大部分居民住宅的节能标准达不到以热计量的技术要求,墙体节能、隔热功能都有限,热量的流失不可避免且数量可观。其次,马上推行热计量收费可能引发新的纠纷。例如,一幢楼内有一户没有使用集体供暖,但上下左右的邻居都是取暖户,那么,取暖户家里的热量就会自动传递到没有取暖的家庭中,无形中增加了取暖户热量的损耗。新建商品房在入住率没超过70%的情况下,即使安有分户计量装置,也不能实行按计量收费,因为热量会从有人居住的房间向无人居住的空房传导,先入住的居民因此要多付出近50%的热费。最后,推行计量收费还需要付出较高的改造成本,这一点也很难被消费者接受。
       天津市的一项调查发现,供暖并不像水、电、煤气那样按表交费就行,热计量收费并不完全等于按用热量收费,用户即使不用热,也需缴纳相应的公摊费用,只是数额相对小得多。

公摊面积要不要交费

专家:什么是真正的“分母”
       刘明:请问按公摊面积收取供暖费,是否合理?是不是应该按照套内建筑面积收费?公摊面积里存在取暖问题吗?
       置业专家舒可心:物业管理费按建筑面积缴纳,采暖费也是按建筑面积缴纳,房屋销售也大多是按建筑面积计算价款,因此,契税、基金等费用的计算实际上也都是按建筑面积为基础来计算的。
       为什么“建筑面积”这么重要呢?在咱们的产权证上,业主的权益是以建筑面积登记的。这是保障业主自用的使用面积或者套内建筑面积的权益,同时也从法律上保障了属于业主的公摊面积的权益。所以,用建筑面积来确定房屋产权状况是对业主有利的,也是合法的。
       因此,政府在制定和房产管理、服务的有关费用时,就自然使用建筑面积作为计算基础。最简单的例子就是物业管理费,这个费用是用于全体业主公摊面积和公共设施的维护和维修,和室内无关。是不是应该按每户业主实际分摊的公摊面积收取才合理呢?似乎是。可我们可以看到,由于一个社区中相同物业的公摊比例是一致的,所以按公摊率计算出的公共面积再除以政府物价部门认为必须的花费,对应一户的总金额不变,而费率的变化,则是来源于分母的变化。原来的是建筑面积,现在改成建筑面积中的公摊面积。而当向业主收费的时候,又产生了按业主所持有的公摊面积所谓计算根据的麻烦。所以,用建筑面积计算出的物业管理费,并不意味着这个费用将用于建筑面积中。它的用途,按有关规定或者合同来确定,只不过按建筑面积分摊到各户而已。因为,建筑面积是所有业主产权证上注明的,无需折算或者重新计算的。
       相同的道理,采暖费按建筑面积缴纳,并不是说公摊面积的采暖费由业主承担了,或者说因为公摊面积上没有采暖设备而不应该按建筑面积缴纳。其实,这个分母,就是个统一的收费参考单位。有关文件中也有规定,可以按使用面积缴纳采暖费,但是由于分母变小,费率则应该乘以1.33。这对使用率超过75%的小区,采暖费实际上将多收;而对使用率低于75%的小区,采暖费将少收。
       为什么会出现这样的问题呢?道理很简单。有的小区在公共区域有采暖设备,有的则没有。公共区域的采暖费用应该由谁来支付呢?其实,还是全体业主,按各自的建筑面积,在缴纳物业管理综合费用的时候,缴纳了公共区域采暖、制冷、照明等一切费用的。
       这是不是重复收费呢?不是。采暖费的收取,仅仅是以建筑面积作为收费计算基础,并不代表公共区域的采暖费用已经缴纳,而公共区域的花费,均应该由全体业主从物业管理综合收费中摊销。

业主:用多少交多少
       前年我家冷,最低9度,花都冻死了。为此我在各房间安了温度计并让物业看,物业强调说我把阳台门拆了,但我交的供暖费是按建筑面积交的,含阳台,而7平米阳台一片暖汽片都没有。告到消协,才达成协议:“1.在我房子地下室加泵。2.供暖费协商解决。”去年加泵了,暖和了,但前年供暖费没解决,于是去年我没交,因为前年室温测量后物业签字了,在消协也承认了,如果不属实为什么加泵,前年的钱该退回,才应交去年的。另外按建筑面积交钱合理吗?按套内算单价又高,还有烧汽、烧煤的也不一样。我看就应按实际发生的算。

分户计量未必解决问题
       一栋洋房大部分业主要求将暖气费改成按面积核收,而不是按照分户计量,为什么?因为分户计量交的费用更高。所以我开始思考,也许对于暖气这种特殊的商品,是有特殊的问题的。
       分户计量是大势所趋,但是暖气计费是个很复杂的核算,政府对于定价一直处于试点试算状态。试点小区要经过两个供暖季的运行,然后经过政府验收,才能提出申请,但是许多业主最终交费并不以分户计量为准,而是从有利于业主角度算,哪种算法少而选哪种交。
       那按面积计量一定贵吗?不一定。热量作为商品的特殊属性就是没法独占,热一定会从一户邻居家传递到另一户邻居家,所以传统的面积计量就是对总供热量的一个大锅饭式的分配,谁面积大就多交些钱,这也公平合理。反过来,分户计量,在极端情况下,一个楼只有一户开暖气,你就等于给全楼供暖,虽然别人家不一定很热,但你一定会消耗更多的热量,付更多的钱。
       延长供暖时间,像朝阳园一样6个月;减低每家的用暖总费用,像朝阳园一样2年的钱供3年的暖,我想那时就不会有人为面积计费还是分户计量争论了。而这个目标需要物业配合对小区供热站充分利用,所以物业不是我们的耙子,而是可以帮助我们实现目标的伙伴。

100平米住宅交多少钱

       买房子不是一次性花费,买得起,住不起的例子并不鲜见,而在居住使用成本中,冬季采暖就是最重要的一项。以一套100平方米的住宅为例,不同的供暖方式所花费的供暖费用相差很大。不比不知道,一比吓一跳,那种采暖方式适合您?

集中式供暖
       适用居所:普通住宅(大多数住宅小区)
       优点:
       1.技术比较成熟,安全、可靠,使用方便,价格便宜。
       2.每天24小时供暖。
       缺点:
       1.供暖的时间和温度不能自己控制,立式的散热片不美观、占空间,影响装修效果。
       2.供暖期前后无热源。
       3.散热片取暖,一般出水温度在70摄氏度以上,但温度达到80度时就会产生灰尘团,使暖气上方的墙面布满灰尘。
       费用:
       以100平方米居室为例,按北京市规定,市热力集团供暖费用为24元/平方米。一个采暖季需支付2400元。
地板辐射式采暖
       适用居所:精装修公寓
       优点:
       1.地面温度均匀,室温自下而上逐渐递减,舒适度高。
       2.空气对流减弱,有较好的空气洁净度。
       3.与其他采暖方式相比,较为节能,节能幅度约为10%至20%。
       4.有利于屋内装修,增加2%至3%的室内使用面积。
       5.有利于隔声和降低楼板撞击声。
       缺点:
       1.对层高有8厘米左右的占用。
       2.地面二次装修时,易损坏管线。
       3.铺设木地板则有干裂的麻烦。
       4.设定温度不能太高,否则会大大降低输送管道的使用寿命。
       5.由于防水需要,卫生间不便铺设,还要借助于电暖气。
       运行费用:
       在18℃情况下一个采暖季每平方米大约需要14元,100平方米需1400元。
家用电锅炉
       适用居所:别墅
       优点:
       1.占地面积小,安装简单,操作便利。
       2.采暖的同时也能提供生活热水。
       3.舒适性高,适合面积较大的低密度住宅和别墅。
       4.先进之处在于具有多种时段、不同温控预设功能。
       缺点:
       1.前期投入较大,运行费用较高,该产品不太适合利用低谷电蓄热供暖,以达到最为节能之功效。
       费用:
       以100平方米居室为例,一个取暖季的基本运行费用在3000元至5000元。
电热膜采暖
       适用居所:精装修公寓
       优点:
       1.户内无暖气片,房间使用面积可增加2%到3%,便于装修和摆放家具。
       2.一般不需要维修。
       3.属清洁能源,无污染。
       4.可用温控器调节室温。
       5.没有传统采暖的燥热感,温度均匀。
       缺点:
       1.电热膜升温较慢,一般需要1到1.5小时才能达到18摄氏度左右。
       2.系统安装要与装修同步,且不能在顶棚上钉钉子、钻孔等。
       3.电能供应不畅、不稳或电费标准太高的小区不宜采用。
       费用:
       一天用电80至100度,每度电0.48元计算,一个供暖季的费用为4300元到5300元之间。
家用中央空调系统
       适用居所:精装修公寓
       优点:
       1.档次高、外形好、舒适度高。
       2.带新风系统的“风冷式”更为舒适。
       3.温度与时间可预调。
       4.舒适性高,适合面积较大的低密度住宅和别墅。
       缺点:
       1.前期投入较大,运行费用较高。
       2.无法享受国家低谷用电优惠政策。
       费用:一般2匹中央空调每个供暖季100平方米约需2000元左右。
分户壁挂式燃气采暖
       适用居所:低密度住宅
       优点:
       1.采暖时间自由设定,可随时开启。
       2.每个房间温度能在一定范围内随意调节。
       3.有些采暖炉可以同时提供生活热水。
       缺点:
       1.采暖炉使用寿命为15年左右,更新费用要由业主承担。
       2.家中无人时,需保留4摄氏度左右的低温运行。
       3.热泵经常启动及火焰燃烧,噪音较大,存在一定空气污染问题。
       费用:
       炉子设定温度为60摄氏度,室温保持在20摄氏度左右时,平均1小时1个字煤气,每个字煤气按2元计算,每天使用15小时,约支付35元,一个采暖季共需支付4140元。

供暖价格总动员

       虽然市场上的采暖方式五花八门,但热源主要由热力厂、小区锅炉、家用天然气和家用电源四种供暖方式。根据规定,北京市的供暖收费由于其供暖设备及方式不同,所收缴的费用标准也不一。以一个供暖季为例:
       1.市热力集团民用供暖价格为每建筑平方米24元。
       2.直供燃煤锅炉供暖价格每建筑平方米16.5元;普通住宅燃煤供暖价格每建筑平方米19元。
       3.燃油或燃气供暖价格每建筑平方米30元。
       4.用电采暖的用户根据实际用电量交纳费用:在每年11月1日至次年3月31日间享受低谷用电优惠,低谷时段为晚23时至次日6时。低谷优惠时段不区分用电性质、供热对象一律按0.2元/千瓦时(含三峡建设基金和城市公用事业附加费)计费。
       按北京市政府要求:各供暖单位每年最晚也得于11月15日起正式供暖,并且要确保供暖温度达到标准:室内温度16℃-18℃以内,也就是说,室内温度最低不得低于16℃。
       按照《北京市电采暖低谷用电优惠办法》的有关规定,电采暖用户从每年11月1日到次年3月31日享受低谷用电优惠。今年的低谷用电时段比去年提前了一个小时,即改为晚23时至次日6时。在这一时段内,电采暖用户不论其用电性质和供电对象,一律按每千瓦时0.2元计费,其他时段则按每千瓦时0.44元的正常电价计费。

原文刊登于《消费日报·新消费周刊》2004年11月19日


版权声明:本文著作权归原作者所有!
转载请注明:消费话题——公摊面积供暖 | 冰岩地带