消费话题——二手房

 2010年09月06日    542次    0条     

       今年以来,北京的二手房市场正在走向红火。许多消费者认识到二手房地段好、价格低、配套设施成熟等优势,纷纷出手购买二手房,其中,有相当一部分购房者采取了抵押贷款方式。
       由于二手房情况复杂,相关贷款政策出台还没有几年,房产中介、银行在具体操作中往往存在各种问题。与购买新房相比,消费者购买二手房要面临更多的困难和陷阱。

二手房:烦琐手续让你却步
本报记者 姜泓

看清产权证
       目前,居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种:普通商品房、经济适用房和房改房。房屋所有权应当包括四个部分:房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书就拥有全部的四项权利,可以自由转让、出租或赠与,其收益全部归个人所有,购买人除税费外不需要交其他的费用。
       如果购房人购买的二手房是房改房,就要注意其产权证是按成本价购买的产权证还是按标准价购买的产权证。成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位同意就可处置,在收益权上受到一定的限制。成本价的产权人可选择两种收益方式:1.直接上市进行交易,由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款,产权人要和原产权单位进行收益分成。2.产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易,是由评估部门对房屋进行评估,然后按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金,再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样,成本价产权证就变成商品房产权证了。
       标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有,而在处置权和收益权上就受到很大的限制了。标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权,原产权单位拥有其中部分价值份额,产权人要想上市交易,原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权,交易后,售房款在扣除税费后按照房屋所有权份额比例进行分成。

请不请中介
       对于普通消费者来说,北京一套两居室二手房大多三四十万元,无法一次性支付,贷款便成了越来越多的购房者解决购房时缺少现金的最好办法。但在办理抵押贷款时,购房者是自己找律师、评估师、银行,还是交给中介公司去办的呢?
       提起房产中介,人们可能马上就会想起以前的坚石公司携款私逃,跟着又有中原公司退出放心中介,仿佛中介就是在骗人。房产中介市场本身是一个新生行业,通过近几年发展,这里面确实有很多需要规范的地方,良莠不齐,存在这样那样的问题。但中介公司提供的便捷、省心的服务还是帮了购房者很大的忙。
       在许多购房者的心里,办理二手房贷款似乎是个人不能完成的,其实在房地产交易大厅里,基本上已经实现了“一站式”服务,如果购房者的贷款证明材料准备齐全,办理起来是很快的。
       如果购房者将二手房贷款委托房产中介来代理,需要注意的是,在和中介公司签订委托合同时,将中介公司收取的费用及需要向银行交纳的费用了解清楚,标明的“全包价”也最好在合同之后附上“费用清单”详细计算相关收费,以避免中介公司从中渔利。
       一般来讲,二手房贷款需要担保,但并非一定要通过中介。今年5月底,农业银行联合新浪网推出在线审批二手房贷款业务。消费者只要坐在电脑前按照提示填写相关信息,就可以简便快捷的办理申请业务。
       房屋不过户不能办理抵押登记,没有抵押物银行为避免风险就不能批贷款;而卖房人在没有见到一分钱的情况下自然也不愿办理过户。一边是担心付了钱拿不到产权证,一边是担心过了户之后收不到钱,为了解决这一矛盾,京城一些中介公司如我爱我家就推出了以中介作担保,购房款和房产证全部交给中介公司,等到过户完毕之后才将购房款划至售房人账户的服务内容。而工商银行上海市分行已经与上海房地产交易中心合作,工行借助交易中心的二手房网上交易平台,为售房客户开立一个专门的资金账户,在交易完成后售房者才可以得到交易款。这避免了二手房贷款中的雷区,客户也可以少交一笔不必要的担保费。

想多贷不容易
       6月份以来,二手房贷款的资质审查严格起来。北京除要求贷款人先存入房产评估价值30%的款项外,还要求贷款人提供月按揭款项2倍以上的收入证明,同时还要有身份证、户口本等;有的银行根据不同情况,将首付比例至少提高至30%-40%的水平而且增加了支行审批的环节。在上海,部分银行已对超过5年房龄的二手房贷款进行限制,已办过一次购房贷款未还清尾款者,不能在同一家银行办理第二次房贷。实际上,从去年年中起,央行就有收紧银行个人房贷的趋势。
       业界人士称,银行对二手房贷款审核力度有加大的趋势,但更多的是针对投资性客户。因为二手房贷款的主体是“人”,而不是“房”。高龄二手房贷不到款,这样的说法是不准确的。像1990年之前落成的一些高龄二手房,其贷款申请人多数都是基于自住目的,投资性特点不明显。对银行而言,收回贷款的风险也较小。
       但银行收紧银根是不挣的事实,房产中介对记者透露,北京1985年之前落成的二手房无法得到银行贷款,而个别银行还把房龄限制在15年以内。这是因为“高龄”二手房的风险较新房更大,由于市场房价攀升,带动一些区域的房龄较长的二手房也搭上顺风车,但“高龄”房因年限较长,设计结构以及周边环境都与新楼盘难以相比,一旦遇到房价波动,首先会影响到这些高龄房,而且因为质量上明显弱于新房,在进行拍卖或处置时也会遇到更大的难度,为此银行将二手房贷款风险控制的首要目标盯在“高龄”房上。

掏钱为银行保险
       记者在本月贷款购买了一套30多万的二手房,与律师见面在一堆合同上签字时,记者特别注意到在“个人抵押贷款房屋保险合同”上,被保险人是购房者,而第一受益人填写的却是银行。
       记者就此质疑,律师先是以这些都是格式合同为由搪塞,接着又说如果不买保险就贷不出款来。
       在办理抵押贷款时,银行要求住房贷款人对抵押物(住房)进行固定资产保险的主要依据是中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第25条的规定:“以房产做抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管。”根据银行的规定,抵押贷款应该购买保险,但规定中并没有明确指出保险的第一受益人应该是银行。
       据记者一位在银行工作的朋友说,如果房产在贷款期间发生了意外事故,那么房产抵押就成了一纸空文,所以,银行这样做是为了降低房屋贷款的风险。既然是银行担心抵押物毁坏灭失而要求对房屋保险,第一受益人又是银行,那这笔钱又为何要由贷款人负担呢?这岂不成了购房人花钱给银行投保?
       《担保法》第五十八条规定:“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。”可见,银行作为抵押权人,在保险标的即抵押的住房发生保险事故时,能够以第一受益人的身份领取保险赔款,从而规避风险。而在贷款期间,贷款人已把房产抵押给银行,并签订了合同,一旦出现贷款人无能力按期偿还按揭贷款时,银行有权拍卖被抵押的房产。也就是说,在贷款人未还清按揭贷款之前,房屋的所有权暂时属于银行,因此,如果银行想避免风险应自己投保。
       据有关媒体报道,目前,央行已经认识到《个人住房贷款管理办法》第25条的欠缺之处,目前已着手修改,很有可能取消强制性房屋按揭保险条款。

北京什么样的二手房最好卖

朝阳海淀二手房最好卖
       中大恒基市场研究中心今年4—6月份统计资料显示,二手房交易以朝阳区、海淀区最为活跃,仅这两个区就占北京二手房交易量的66.1%;石景山区、通州区的交易量较小,这主要是因为石景山、通州等区域的二手房存量较小,且新建项目较多而导致的交易量小;东城、西城、崇文等交易量较小的主要原因是由于公房占有比例太高,多数业主只有使用权而没有产权,所以交易量较小。
       央产房自从去年10月8日允许上市交易以来,一直倍受人们关注,80万套的巨大存量将对二手房市场产生了持续的影响但并未掀起大的波澜。今年二季度和一季度相比:历经一季度央产房上市量不断攀升。统计显示:2004年3月31日,央产交易大厅盖章通过的央产房达到1000套。而到6月份盖章通过的央产房已1660套。而在此之前,2003年10月份仅成交10余套,11月份也才有91套央产房通过审核,虽然2004年2、3月份均有300套左右的央产房上市,在2004年第二季度的三个月,上市交易的央产房数量就达前半年的一半。但是与北京巨大的二手房市场存量相比仍然是沧海一粟,但这样的集中、逐步放量无疑对繁荣二手房市场交易起到了积极的作用。
       由于城市发展的不平衡,以及交通状况的不同,西边、东边和北边的房子最受欢迎,其中中关村、亚运村、朝阳公园、CBD等位置的二手房比较紧俏。
       目前,北京二手房平均每套价格在41.2万元。地处西、南边的石景山区最便宜,平均每套价格在25万元,其他城区基本保持在30—40万元左右。热点区域仍将持续升温。其中,海淀区以其中关村众多高科技企业和高校密集人文教育环境好的区位优势,仍然会吸引众多的流动人员到周边工作居住。朝阳则以其传统的北京商务区域优势和成熟的社区配套设施服务同样也是众多的购房者首选。另外,城铁八通线、朝阳路、朝阳北路的开通,导致该区域的成交范围在不断扩大。这两区域的商品房价格一般比较高,即使二手房价格稍高一些,需求者也会偏好于地段的选择。

两居、小三居最火
       中大恒基市场研究中心统计数据显示,面积在51—100平方米的的二手房交易量最多,占有77.4%;50平方米以下的二手房占14.8%;超过151平方米的二手房仅占3.5%,通过二手房成交的面积可以发现,100平方米以下的二手房是成交的主流面积。目前,在北京市场上的二手房中,10年左右的房龄占有绝大多数。
       21万—40万元/套是京城二手房的主流价位,市场供需关系严重失衡。其中,单价在21万—30万元/套的二手房交易量最多,占有38.1%;31万—40万元的占有32.4%;20万元以下的二手房仅占5.8%。而与在售的商品房动辄五六十万元,大部分在40万元以上,有些高达百万元相比,二手房的价格是最大的优势。
       二手房交易存在的主要问题体现在供需矛盾上,房源少是制约二手房市场发展的关键因素,这一点在热点地区的房源上就表现得更加明显与突出,某些热点区域供需比可以达到1:50,而一般的的供需比也保持在1:8左右。昌平区的二手房平均交易面积最大,为111平方米;西城区最小,仅占48.9平方米,两个城区的交易面积相差两倍有余;其他几个城区的平均面积差距不大,基本都在60—70平方米左右。

二手房贷款怎么办

       如果要顺利并成功取得二手房贷款,消费者一般要七步走:
       第一步:找好意欲购买的房屋,该房屋必须产权明晰,符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。
       第二步:选择一家银行指定的能办理二手房贷款业务的房产交易代理机构,并在该机构完成房产价值评估工作,交纳房产评估费。
       第三步:借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表,并向贷款银行提交下列资料:
       1.身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明;
       2.经济收入证明,并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明, 以上证明资料越全面,银行在放贷评审中的评分越高,贷款人享有贷款金额及时间 的条件越优越;
       3.买卖双方签订的购房协议书;
       4.同意以所购房屋作抵押的证明;
       5.有不低于购房价款30%的自有资金;
       6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。
       售房人须提供如下资料:
       1.售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明;
       2.房屋共有权人同意出售的书面文件;
       3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件;
       4.如房屋已出租,须提供承租户同意出售的证明文件;
       5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。
       第四步:去银行指定的律师事务所填写二手房贷款申请表,由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批,对借款人和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查,负责组织对交易房屋进行房价评估,所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。
       第五步:借款人与贷款银行签订借款合同。
       第六步:办理抵押、保险等有关担保手续。
       第七步:借款合同生效,资金划入借款人指定账户。
       办理二手房贷款所需费用有:
       按揭法律服务费:贷款额×千分之三;财产保险费:房屋总价×贷款年限×年限系数;评估费:房屋总价×千分之五;抵押登记费:0.3元/平方米;抵押登记代理费:200至400元。
       此外的相关税费还有:印花税0.05%,契税1.5%,若所购的是房改房,还可能需补足土地出让金:当年的房改成本价(1560元)×建筑面积×1%。

姓名:王强
年龄:29岁
职业:IT公司项目经理

买完房子我失业
       2002年,我和女友要结婚了。我和女友都是工作没几年的留京一族,拿出几十万、上百万元来买商品房是不可能的事情,只能贷款。
       女友的公司效益不好,两人的积蓄不多,再加上我的父母“赞助”一些,勉强凑够10万元,作为首付和交各种费用。新房是无须考虑的,我们把目光放在二手房上。
       等到搜集房源信息时,我才知道原来北京的二手房房价那么贵。我和女友都住在海淀,我在上地上班,女友在万泉河上班,而中关村的一套小两居的二手房几乎都在6000元/平方米,这样的价位,我们的首付10万元肯定是不够的。中关村周边地区的二手房我们也看了许多,没有什么满意的。
       我的观点是,既然要买房,周边环境就要好。社区物业、市政配套、绿化面积等等,我比较关心,而女友更看重房子所在的位置,面积可以小些,但交通是否便利,出行是否方便,离商业区的距离才是最重要的。
       显然,中关村这个位置对我们二人是最方便的,但首付款是个大问题。一方面,女友回老家,去向她的父母求助;另一方面,我利用业余时间,翻遍了报摊上所有刊登有房源信息的报纸,晚上骑车到中关村大大小小的小区里趁没人的时候迅速在单元楼门上贴上求购二手房的小广告。
       我为什么要用这种笨办法,而不找一家房产中介公司呢?一来为了省钱,毕竟中介服务费各中介公司基本上要收1%到2%的,而如果有合适的房子,办贷款、办产权过户我都想自己跑,不让中介挣一分钱;二来,我现在在学院路租住的房子就是这样找到的。
       我们的运气不算坏,陆续有房主打电话过来。看过三四家后,我确定了一套海淀南路上的小两居,面积50多平方米,楼也比较新。女友从老家回来,带回6万元。原来,我未来的岳父岳母担心独生女儿将来受苦,把全部积蓄都拿出来了。我既感惊喜,又觉惭愧,心里暗暗发誓要好好待女友一辈子。
       我立刻与房主签了购房合同,上网恶补了一下二手房贷款知识,天天往苏州桥附近的房产交易中心跑,好在那时办二手房贷款可以一条龙服务,见律师、做评估、找银行,半个月20万元贷款就批下来了,再经过40天办完了产权过户手续。
       由于经常请假,公司业务也不够用心,当看到红红的产权证上出现自己的名字的那个月,老板炒了我的鱿鱼。房子到手了,我也失业了。
       很快,我又到了一家IT公司。半年后,我和女友在我们自己的小屋里结婚了。

姓名:姜先生
年龄:32岁
职业:报社编辑

谁能证明我单身?
       在京奔波多年,厌倦了租房居住的生活。每月800元的房租,拿来月供一套二手房该多好。
       我是个懒人,所以把找房、贷款、过户的事情全部委托给一家房产经纪公司。很快,在北四环附近选中了一套两居。交了定金,就是办各种贷款手续了。到单位找人事部门开出收入证明。银行要什么营业执照副本复印件加盖公章,我现在的单位是事业单位,哪有什么营业执照?打电话给房产经纪公司,答复说开一张证明,证明单位是事业单位,我是这家单位的员工来代替。
       我是集体户口,放在人才中心,所以户口复印件要到人才中心去开,办好上面两份证明,马上赶到人才中心,却被告知集体户头的要凭单位介绍信才能将户口卡片借出。晕,单位在南三环,人才中心在西城区,只好打车跑回单位开介绍信,下午下班之前赶回人才中心,交了押金,才把户口卡片借了出来。
       只差一个婚姻状况证明了,我还是单身,要什么证明?打电话给房产经纪公司,问能不能不开。公司回答说不行,这是银行必需的证明。奇怪,办贷款是我一个人月供,又不是夫妻双方月供,还要什么证明?公司解释说,需要婚姻状况证明,一是为了将来结婚以后产权明晰,二是银行担心房主瞒着配偶私自卖房或买房人骗贷。
       我的集体户口卡片上婚姻状况一栏里填的是“未婚”,把户口原件拿给银行看总行吧,房产经济公司说不行。我忽然想起来,自从去年10月1日新的《婚姻登记条例》开始实施以后,单位和街道没有再为个人证明婚姻状况的义务了。
       找到单位行政工作负责人,人家特客气地告诉我说现在已经不能开婚姻状况证明了。我的户口档案都在人才中心放着,所在地是月坛,单位既然不给开,我想月坛街道办事处和月坛派出所恐怕也都开不出来的。打电话给人才中心询问,对方说他们是人事部门,现在不能开了。
       晕,谁能证明我单身?
       上网求助,在搜索引擎上输入“单身证明”,一下子出来几十条新闻,全是从新婚姻登记条例实行以来单身证明无人开的报道,不光涉及到买房买车贷款业务,还影响到办理出国留学、涉外婚姻等。
       看到今年4月份的报道时,终于放下一颗心:民政部发文要求各地方民政部门制定为当事人开具在本辖区域内“无婚姻登记记录证明”的有关细则,以解决市民需要“未婚证明”的问题。
       我赶到西城区民政局,被告知先要到西城区档案馆查询有无婚姻登记记录。等再回到民政局时,已近中午了。夹在一对对办理结婚登记的新人中间,我终于证明了我单身。

原文刊登于《消费日报·新消费周刊》2004年8月27日


版权声明:本文著作权归原作者所有!
转载请注明:消费话题——二手房 | 冰岩地带